کارشناسی رسمی دادگستری دارای صلاحیت «ارزیابی واحدهای مسکونی و تعیین و تعدیل اجارهبها و اجرتالمثل آن» در حوزه رشته راه و ساختمان، وظیفه گزارشدهی تخصصی و معتبر در مورد ارزش اقتصادی، وضعیت بهرهبرداری و اجاره املاک مسکونی را داراست. این صلاحیت از جمله صلاحیتهای با اولویت ۴ در فهرست صلاحیتهای راه و ساختمان محسوب میگردد و مجوز اظهار نظر رسمی در زمینه تعیین ارزش ملک مسکونی را تأمین میکند.
گستره عملکرد و زمینههای کاربرد
دادگاهها و دعاوی ملکی: در اختلافات میان مالک و مستأجر، دعاوی تقسیم ارث، یا اختلافات مربوط به فروش واحد مسکونی، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری به عنوان دلیل رسمی و معتبر به قاضی ارائه میگردد و قابلیت استناد حقوقی دارد .
مراجع اداری و شهرداریها: در تنظیم عوارض و تعیین ارزش ملک برای امور ثبتی یا اختلاف مساحت و سند، گزارش رسمی کارشناسی راهگشا و ملاک است.
بانکها، بیمه و قراردادهای مالی: برای وثیقهگذاری، ارزیابی ملک جهت دریافت وام یا تنظیم بیمه ساختمان، نظر کارشناسی رسمی دادگستری مبنای تصمیمگیری است و مرجع قابل اعتماد محسوب میشود .
وظایف اصلی و روشهای کاری
بازدید میدانی ملک: بررسی وضعیت فیزیکی ساختمان، شامل اسکلت، مصالح بنا، تراز، تطابق با نقشه، عمر ساختمان و سایر ویژگیهای فنی. این بازدید نقش تعیینکنندهای در صحت گزارش دارد.
تحلیل معیارهای ارزشگذاری: شناسایی امتیازات مربوط به موقعیت جغرافیایی، شرایط منطقهای، سطح خدمات شهری، میانگین قیمتهای منطقهای، مشابهت با املاک مشابه و روند بازار اجاره.
متره و برآورد هزینه: محاسبه دقیق متراژ مفید، میزان مصالح، هزینه تعمیر یا بازسازی، و در موارد اجرتالمثل، تعیین میزان هزینه عملکردی بنای مستأجر توسط کارشناسی رسمی دادگستری انجام میشود .
تعیین و تعدیل اجارهبها و اجرتالمثل: تنظیم معیارهای تعیین اجارهبها و اجرتالمثل با نگاه به ارزش روز واحد، فرمولهای قانونی، شاخصهای راه و ساختمان و تطبیق با عرف متداول بازار مسکن در محدوده محل ملک.
ابزارها و منابع اطلاعاتی کاربردی
اسناد ثبتی و مدارک مالکیت: تطبیق دقیق ملک بررسیشده با حدود مندرج در سند رسمی، استفاده از ابزارهای نقشهبرداری برای تطبیق پلاک ثبتی با موقعیت موجود، گرامیریابی حدود ملک و تطبیق با وضع موجود توسط کارشناسی رسمی دادگستری رشته امور ثبتی در همکاری گاهی انجام میشود.
آمار و دادههای منطقهای: استفاده از نرخ اجاره مشابه در مناطق همجوار، قیمتگذاری منطقهای تسهیلات ساخت و ساز، دادههای بانکی و بیمهای مرتبط با ارزش مسکن.
فهرستبندی مصوبات قانونی مرتبط: استفاده از تعاریف قانونی سقف اجرتالمثل و فرمول محاسبه اجارهبها مطابق آییننامههای مصوب جهت استناد حقوقی مستدل.
ارزش حقوقی و جایگاه گزارش رسمی
گزارشهای صادره توسط کارشناسی رسمی دادگستری از حیث قانونی مورد پذیرش هستند و در مراجع قضایی، ادارات دولتی، بانکها و بیمهها وزن حقوقی و مستندی دارند. برخلاف گزارشهای غیررسمی یا مشاوران خصوصی فاقد مجوز رسمی، نظر کارشناسان رسمی دادگستری در پروندههایی که ارزش مالی بالا دارند یا مستلزم تصمیم قضایی دقیق هستند، نقش تعیینکننده در دستیابی به عدالت و تصمیمگیری دقیق دارد.
نتیجهگیری
صلاحیت «ارزیابی املاک مسکونی و تعیین اجارهبها و اجرتالمثل آن» برای کارشناسی رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان، خدمت حقوقی و تخصصیای است که با ابزار گزارش رسمی، بازدید میدانی، تحلیل معیارهای مالی-عقلی و استفاده از اسناد رسمی، مبنایی قانونی برای تعیین ارزش مسکن در موارد مختلف فراهم میآورد. این صلاحیت در دعاوی ملکی، امور اداری، مالی و بیمهای، مراجع تصمیمساز در ایران را پشتیبانی فنی و حقوقی میکند و ضمانت عدالت و صحت ارزیابی رسمی محسوب میگردد.